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全球三分之一联合办公既不赚钱也不亏损 它们图啥?
来源: | 作者:pmof8c7f8 | 发布时间: 2019-11-04 | 106 次浏览 | 分享到:
联合办公 营收 众创空间

几乎90%的联合办公实现盈利都需要满足以下三个条件:会员超过200人,空间成立超过1年,并且不通过其他业务补贴运营。第一个条件是需要办公空间需要支持以恒付出努力。除此之外,其他条件也不是能确保办公空间实现盈利。因此,《2019年全球联合办公报告》还首次公布了联合办公空间的年度利润,试图对促成空间盈利的各个因素探一究竟。

  三年来,可盈利的联合办公空间所占比重并没有过多的变化:43%的联合办公通过运营实现盈利,三分之一在盈亏平衡点运行,四分之一亏损。

  同样,联合办公的核心业务模式比例也没有太大变化,83%为“营利性”,12%为“非营利性”。此外,与前几年所占份额相似,三分之二的联合工作空间需要自给自足,也没有拓展业务板块以获得更多的收入。至于那些刚成立一年或更年轻、至今未实现盈利的联合办公空间所占比例仅略有下降。尽管如此,与前几年相比,联合办公盈利情况还是发生了很大的变化。

  盈利因素一:私人办公室多盈利多?开放式工位多盈利少?

  不少已经盈利的联合办公空间通过向团队出租私人办公室提升了37%的收入,而这已经超过了出租办公桌和会员计划所带来的35%收入。

  不难看出,那些盈利的联合办公的空间布局已经发生了改变:私人办公室所占比重与开放式办公室开始趋于相同,但是仍然与传统办公格局保持距离。同时占据了9%空间的休息室/咖啡空间则保证了空间的开放性。

  事实上,几乎每九个联合办公空间中就有一个将超过60%的空间设置为私人办公室。在对私人办公空间的高需求时期,尽管这种转租形式并不创新,甚至让联合办公的本质受到质疑,无可厚非的是这些私人办公室为办公品牌提供了坚实的财务基础。

  盈利因素二:5%,会员流失率警戒线能不能跨越?

  今年的调查让人了解到空间盈利状况与会员流失率密切相关:会员流失率保持在每月5%时,大多数的联合办公场所能实现盈利。一旦偏离这个数值,联合办公空间的财务状况将会变得不稳定。

  不仅如此,一旦会员流失率过低也不利于办公空间盈利。因为,在这种情况下,办公空间只能局限于服务一小部分人。那么办公空间都不会实现盈利。然而,在这些情况下,他们通常服务于一小部分人。由于这一小部分会员对流失率的影响更大,所以流失率更有可能上升或下降。原因也在报告中显现:

  ①   成员与员工的比例越高,越有可能盈利。毕竟,与租金相比,人事费上涨得更快。

  ②   营运超过三个地点的联合空间较往年更有可能录得利润。但是如果仅有一个办公地点的办公品牌,其中只有三分之一是盈利的,与往年一样。

  ③   每张办公桌占用空间大带来的不一定全是负面影响。因为面积小于5平方米的小办公桌和面积大于20平方米的大办公桌所带来的盈利效果不相上下。然而,在这两个极端数值之间,随着每张办公桌的表面积增加,利润率的降幅比前几年要大得多。

  ④   联合办公品牌通过与场地所有人订立管理协议,既不租用也不持有土地,这样一来将会带来丰厚的管理利润。

  盈利因素三:必须布局在人口破100万的城市?

  大部分盈利的联合办公空间所处的城市,人口均超过100万。与2018年数据相比,2019年这些城市盈利空间所占的比例上升至55%,小城市的比例略有下降,甚至几乎没有上升。除却那些规模很小的城镇,情况才有所改善,尽管盈利空间比例较低,维系在30%左右。

  就像近年来的情况一样,那些已经有很多联合办公空间的城市往往市场更大。然而,当接受调查的办公品牌认为自己所处的市场竞争对手“太多”时,这些城市的市场也开始缩小。同样,在拥有50个以上联合办公空间的城市中,实现盈利的办公空间所占比例也略有下降,令人庆幸的是,“零利润”的办公空间所占比例也随着下降。

  盈利因素四:城市市场饱和度高低会影响吗?

  与前几年不同的是,一个联合办公空间是否实现盈利,几乎不再取决于该地区的联合办公空间的多少。因为现在的联合办公更期望自己是作为一个“先锋”的角色进入市场,通过独特的品牌定位,来完成进军新市场的挑战。

  盈利因素五:开业多久,空间才能达到盈亏平衡点?

  从整体调查结果来看,联合办公空间基本能在12个月内实现收支平衡,同比2018年提前了一个月。假设空间是位于人口超过100万的城市中、且通过代房东管理或向大客户推销的方式,办公空间达到盈亏平衡点的时间甚至都用不了12个月。与此同时,那些针对个人客户的联合办公空间通常也能在一年内达到盈亏平衡点。

  而对于那些,处于中等规模的城市、中等规模、主要目标客户为小公司、员工人数在10人左右的联合办公空间就需要更长的时间才能达到盈亏平衡点。

  盈利因素六:空间规模大小,会影响盈利吗?

  因为本次报告中首次对联合办公空间的利润率进行调查,所以仅对那些已盈利的空间进行研究分析。通过数据分析,我们发现那些小型联合办公空间的利润率反倒很高。

  首先需要明确的是,裁员对空间获得可观利润的意义不大。因为利润仅表示空间的相对价值,如果利润率特别高,那么绝对利润则会更小。所以更多的办公空间并不依赖于运营带来的利润,而是将可用的空间免费租出,附加可盈利的其他业务,提升盈利同时不会大幅增加固定成本。

  总体而言,实现盈利的联合办公空间的年利润率平均为17%。考虑到一些极端情况,这个数字可以提升至19%。对于规模庞大且能够自我维持的商业模式来说,平均利润率保持在15%更为现实。

  如果将规模很小的办公空间排除在外,随着会员的增加,空间的利润增加其实很少。但是空间的面积增加了之后,与空间利润增长之间的关系就没这么明显,这主要与每平方米的成本比每个成员更多有关。

  所以,当其他条件处于适宜的状态,办公品牌同时经营多个场所、拥有物业或为业主管理办公空间,基本就能实现高于平均水平的利润率。

  在这些盈利的空间中,那些不存在非常高月度会员流失率空间的利润率出人意料地高。而这些,一般都是规模较小的联合办公空间。

  其中,有些已经运营了5年以上的联合办公空间的利润,着实令人吃惊。原本空间的利润率在14%左右,随着空间年限的增长,可以上升至20%。

  同样令人惊讶的是,那些提供“低价格”的办公空间的年平均利润率最高(20%)。曾有人将联合办公与美国邮政总局对比,后者缺少一种“愉快的工作氛围”,让这些低价办公空间实现了高利润率。但是,没有任何一个空间的高利润率是由一个单一的因素决定的。

  盈利因素七:工位便宜,办公空间就一定会盈利吗?

  全球合作调查还衡量了导致利润和亏损的每月收入和支出的绝对值。然而,结果只代表了短时间内的利润变化,加上数据周期为月度波动,所以并不能作为全年的预测。例如,年度税等费用可能会丢失,因为它们不是每个月都发生。然而,我们仍然可以从这些数字中得出一些结论。

  未盈利联合办公空间亏损的原因,并不是因为它们的价格更便宜,因为它们的人均收入不高,难以与盈利联合办公空间水平相匹敌。那么每个会员的人均开支在多少,空间才能实现盈利呢?在美国,这个数字是235美元;在欧元区,为每月220欧元。

  只有当我们考虑每个成员的开支时,盈利空间和未盈利空间才开始出现分歧。毕竟,未盈利空间的会员支出要远远高于收入,而有利可图的空间的费用则要少得多。原因很简单,未盈利空间的占用使用率极低。从办公空间每平米的收入来看,同样如此:未盈利空间产生的收入明显少于盈利空间。换句话说,低入住率并不是空间利润率低下的唯一原因。

  盈利因素八:联合办公空间真的想赚钱吗?

  全球有三分之一的联合办公空间处于既不盈利也不亏损的状态。而且这一比例还将继续增长,原因是不少品牌方表示,他们并不依赖通过出租办公空间来实现盈利。但是也有些成立年限更短的办公空间,致力于空间运营,并给出更优秀的商业数据。

  毕竟,“零利润、零损失”的办公空间规模很小,它们通常以个人会员为目标客群,主要收入来自直接出租办公桌,而不是私人办公室。所以,在空间设计上更为开放。他们的人均收入明显低于已利润和未利润的办公空间。这些办公空间也大多出现在大城市之外,且空间出租率保持在平均水平,能够基本填满办公空间。