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养老地产前景光明 养老地产规划需要注意哪些问题?
来源: | 作者:八六建筑 | 发布时间: 2018-05-16 | 48 次浏览 | 分享到:

养老地产概念的提出,始于上世纪七八十年代率先进入老龄化社会的经济发达国家。其狭义的含义就是将养老主题融合于地产开发项目之中,以满足日益增长的特定市场需求。广义的概念则包括了养老地产独有的居住功能、服务功能、养老保险的保障功能以及逆向融资功能等。

一、养老地产的发展过程

目前我国养老地产正处于由老年公寓向老年社区发展过程中。

1、普通型养老院:有的老年人老伴去世,自己年老体衰,身边又无亲人,较多的愿意或者被“社会工作者”动员住进养老院。

2、医护型养老院:有些老年人,因患了某些生活不能自理的病,例如瘫痪在床等,就可以申请住医护型养老院。

3、老年公寓:多数是在住宅小区内,专门规划出一两栋楼,按照食欲老年人居住的要求来设计和建造。(老年公寓即专供老人集中居住的、采用居家养老和社区服务相结合模式的住宅)。与敬老院福利院不同,它不属于社会福利设施,而是由社会投资按照市场化运作的商品住宅。

4、老年社区:老年社区与一般住宅小区相同之处是,都是一个大小不等的住宅小区。不同之处是,老年社区主要入住的是老年人,并允许老年人带亲人(如子女)住在一起。

二、养老地产发展模式


目前我国处于老年住宅多为商业盈利性,现有老年公寓具有“盈利性事业、市场化经营”的特点,基本属于商业范围;老年住宅受众群体有限,现有老年公寓仅为中高经济实力的老年客户提供个性居住条件和人性化服务;仅有部分发达城市的个别开发商开发了老年住宅,但都是资金实力非常雄厚的开发商;我国社会保障体系不完善、不足够资金发展老龄事业,老年住宅未形成“产业化、社会化、规范化”;无真正针对老年生化、消费习惯、心理特点等方面研究、服务人员素质不高、社区管理、设施亟待完善;;另外,国内养老地产开发面临着土地资源昂贵、相关法律制度不够完善、养老地产与社会资金未能挂钩等一系列问题。

中国的养老地产基本上都学习美国的CCRC(持续照顾退休社区)社区经验而来。现在的养老地产市场,尽管表面上风平浪静,但水面下已是暗流涌动。房地产行业中,万科、远洋、保利、首创等开发商均在酝酿着养老地产项目;保险行业,除了泰康之外,中国人寿、新华保险等多家企业也纷纷染指,一批养老地产项目将陆续浮出水面。从2013年开始,养老设施用地将纳入北京市年度国有建设用地供应计划,这就意味着,多年来桎梏着养老地产发展的“土地”瓶颈将被打开。但是目前国内开发的养老地产项目较少,且开发比较成功的更是凤毛麟角,以北京、上海的养老地产发展最为成熟。

3、开发商布局养老地产

万科、绿地、首创、绿城、保利都试水养老地产,以“社区中配建养老住宅”模式为主。

1、万科

万科集团目前共有4个养老地产项目和一个开发协议项目。

2010年,万科集团就在北京房山窦店试点了养老地产项目“万科幸福汇”,采用以销售为主的养老地产开发模式,为万科集团的养老地产开发铺路。此外,万科集团还在北京的欢庆城、青岛的万科城以及杭州的良渚文化村试水养老地产项目,配建了养老地产项目,但规模都较小。

2012年8月22日,万科与长春市政府签署健康养老住宅及文化创意产业项目战略合作协议,计划投资120亿元在长春市多个区域打造总占地面积100万平方米的健康养老住宅社区及文化创意产业项目。

2、绿地

绿地针对上海老龄化趋势,打造了绿地·21城孝贤坊,拥有完善的配套服务,为长三角规模最大的智能化、多功能、综合性尊老社区。

3、首创

2012年4月,首创置业宣布与中国社会福利教育基金会旗下的长青基金共同探索中国特色养老地产模式。首创置业公司总裁唐军表示,通过“住宅+养老”综合开发模式,将为老年生活社区的产业化和社会化发展开辟新的途径。

北京首创置业与河北建设集团将联手投资70亿元,开发一个位于河北香河的养老项目,总建筑面积近200万平方米。双方的合作模式主要是河北建设集团负责项目的建设开发,首创集团负责项目的投资、策划、定位等,相当于河北建设集团为建筑商,首创集团是开发商,该项目的运营方面以首创集团为主。

4、保利

2011年,保利地产“和基金”的发布会上,提出“善居养老计划”,从公益层面出发,以社区为依托,推进养老产业发展;并且与北京安平投资有限公司共同出资2000万元,成立养老产业专业管理公司,对养老产业进行专业、高效的运作。

保利地产首个养老服务项目--保利·西塘越,项目占地面积达10万平方米,涵盖亲水别墅、合院别墅、联排别墅和电梯小高层公寓,3300平米私人高尚会所,近9000平米康复理疗中心。

此外,保利在北京、长沙、广州等地也开始启动养老地产研究试点。

5、绿城

如果说代建标志着绿城的第一次转型,那么现在的绿城正实验第二次转型,而发展重点布局则放在养老地产上。

2007年,绿城就在临平蓝庭项目中尝试做一批颐养公寓,同时亦配备了老年大学、健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等等公共配套,以满足老年人的需求。

2012年,绿城公布了一例新增项目桐乡雅达国际健康生态产业园,该项目正是以养老地产为主题开发,项目中规划600多亩用于养老地产项目的打造,将是一个“学院式”的养老模式,预计两年后可交付使用。

四、养老地产的六大规划要点

老年地产需要满足一般居住区的规划要求,又因为老年人的生活习惯和需求的特殊性,对其规划提出了有更高的要求。在实际的老年地产项目规划中,首先应该考虑一些必须具备的要素,比如针对老年人的居住产品、人性化的服务设施布置、无障碍交通系统等等。以上所提到的六种要求只是最主要的规划要素,还有其他一些规划细节需要考虑,比如人文活动的引入,景观设计结合心理学等等,只有在实际的规划设计中,充分地考虑老年人的实际需求,才能做出适合老年人,被老年人所接受、喜爱的老年社区。

1、规划选址要求

一般居住区在选址的过程中,需要考虑自然环境和社会环境对项目的影响,往往选择尽可能好的景观资源和干扰性较小的周边环境。养老地产除了满足基本的居住区选址一般要求之外,对区位和景观环境上提出更高的要求。

不同的养老社区对环境的要求也不相同,本文将养老社区按品质划分为基础型和高端型养老社区,分别来分析两种社区对选址的要求。

①基础型养老社区

基础型养老地产的部分服务需要依托于城市来提供,因此选址上常位于城市边缘或近郊。项目与城市的交通比较便利,但需要考虑城市未来的扩张发展,用地规模和开发强度上有一定的要求,比如容积率不能太低,用地面积不能过大。

自然环境上,从国内外开发经验来看,应尽可能的具备如下一些资源要素:江、河、湖、溪,地形地势有些起伏变化,现状植被条件较好。之所以在规划上如此地重视这些资源要素,原因有如下几个。首先从水体上看,台北市长郝龙斌曾经说过,“一个美丽的城市背后,都有一条美丽的河流”。如泰晤士河孕育了伦敦、塞纳河滋养了巴黎。相同的,一个美丽的居住区,也需要有一个美丽的水景。从传统的中国风水选址学得知,有山有水,山水环绕是风水宝地的必备要素,尤其是蜿蜒曲折,多条水系交汇更是风水上佳处。从现代规划选址来看,临近水体,有助于生活给排水的组织,景观用水的需求,有利于改善住区的小气候,而利用水体打造公共开放空间更能提高住区的生活品质。

其次,地形地貌上不应太平坦。从传统风水学来看,起伏地形,甚至连绵的山脉有发掘潜龙的潜力,尤其是多条山脉结合处或断口处,更是龙穴常在的地方。即使没有成体系的山脉,在地形起伏的地段也更容易因山就势,排列出形式更好的住宅组团。从规划科学规律上来看,地形有些起伏和变化利于丰富养老社区的微地形景观,根据地形地势来排布住宅,可以丰富观景的层次,局部组团容易形成较好的采光通风微环境。对于养老养生需求,山地也有利于养生康体游线的组织,如因山势设置登山康体游线等。

最后,地块内部和周边应有较好的绿地植被覆盖。养老社区内部需要较高的绿化率,不仅可以改善内部微气候,增加社区供氧量,还能增加居民的公共活动空间。外部的生态绿地环境为地块提供较好的景观背景,设计上还有利于将地块内部生态系统与外部生态系统充分地融合,形成生态友好型的居住社区,如将周边绿地以绿楔形式引入社区,引导夏季凉风进入。

总体上来说,基础型养老地产在选址上应尽可能满足三方面要求:位于城市边缘和近郊,有自然的江、河、湖、溪等水体和微地形,内部和周边有良好的绿地植被。

②、高端型养老社区

对比基础型养老社区,高端型社区在选址上又提出了更高的要求。由于高端型社区需要投入更多的资金,期待更高的回报,因此不仅在产品和规划设计上需要有更好的亮点,在选址阶段就应该给予更多的关注。

综合来看,高端型养老社区的选址应考虑如下两个方面要素:城市近郊和远郊区,稀缺和独特的自然、人文资源。

首先,高端养老社区的服务配套要求比较全面,有些社区的设施较城市级的还好些,如私立医院和私立学校等。因此,在选址上,高端型社区不要求紧邻城市,在保证快捷交通联系的前提下,可以选择城市远郊环境较好的地段。同时由于距离城市较远,在发展用地上受到的限制会较少,有利于更大规模社区的打造。

其次,高端型社区之所以高端,往往依托与稀有或独特的资源,比如温泉资源、名山名水资源、大江大湖大海资源、历史遗迹、人文景观等等,通过对稀有独特资源的高端开发,或者对知名品牌资源的利用,有利于高端社区品牌的营造。反过来说,对稀有独特资源的专物专用,也符合景观价值最大化的原则,极大提升了项目的市场竞争力。

下表列出了高端型和基础型养老社区在选址上建议考虑的各种要素。

2、对环境景观要求

养老地产依然具有地产项目的市场属性,通过社区景观的营造来提升社区居住品质仍然是养老地产规划的基本原则。

①好景配好房

“把最好的地段留给最好的房子”在老年地产中也不例外。好的住宅产品结合好的景观资源将会产生1+1大于2的价值提升效应,比如独栋别墅结合湖景、高尔夫景观。养老地产中,最具购买力,养老需求最大的客户往往是健康的中老年人群,这些人群除了有自身的养老需求,还追求住宅产品本身的保值与增值,追求稀有景观尊享。因此,在养老地产中,依然需要遵循景观资源最大化的原则,保证产品价值最大化。

②高绿地率

根据居住区规范要求,新建高品质居住区绿地率不应低于30%,这从整体上保证了居住区良好的居住环境。由于老年人生理机能上对环境变化的反应更敏感,老年地产对居住环境提出了更高的要求。而环境品质提高的直接反应是绿地率的提高,建议高端老年地产项目绿地率不应低于40%,基础型老年地产项目不应低于35%。

③高供氧绿植组合

根据对中国著名的长寿之乡广西巴马、山东文登等地环境的研究成果得知,高浓度氧离子是人类健康长寿的秘密武器。科学研究表明,长寿之乡的氧离子含量是大型城市里的1000倍以上。因此,如何在有限的条件下,提高住区氧离子含量对于养老有重要的意义。

目前住区规划中,较常采用的是富氧植被组合法,既根据各种不同植被每公顷能提供的氧气量值来进行植被搭配。下表为植被供氧量值。

从表中得知,林地,尤其是阔叶林地的单位供氧量最大,其次是水体。因此在养老社区中,在地理和气候环境允许的条件下,应优先考虑阔叶林与水体的布置。

3、对交通的要求

交通规划对于社区的居住品质的影响巨大,一个好的道路系统直接关系到规划布局和社区内居民的生活出行模式。

①、人车分流系统是最低要求

在目前居住区规划中,人车分流已经是被普遍认可的交通组织模式,设计上通常将车行设置在居住区外围,人行系统设置在内部。老年社区对交通的要求比较复杂,一方面老年人身体原因,对机动车有更多的依赖,另一方面,老年人身体机能的下降,各方面的反应欠灵活,更需要减少机动车对人行的干扰,因此在老年社区中,既需要人车分流,又需要机动车方便入户或靠近住处,必要的地段可以实行机动车与电瓶车的转换。

②、结合景观体系打造慢生活步行系统

老年人一个很重要的诉求是健康和养生,有些老年地产项目本身拥有较好的资源禀赋,比如可以泡温泉、登山、游湖等等,但有的项目自然资源比较匮乏,需要通过人为的引入养生设施,如体育场馆和艺术场馆等,但无论是哪种情况的项目,结合自身景观体系打造慢生活步行系统都是可以实现的。

老年人的身体机能特征,更适宜进行舒缓的康体运动,在社区内结合公共景观系统设置一条或多条通畅、尺度宜人、景观优美的步行系统,将会起到聚集社区人气和满足老年人康体诉求的双重作用。

4、对规划尺度的要求

凯文林奇的《城市意象》中提到,宜人的街道、建筑、景观尺度是营造宜人生活空间的关键,老年地产的规划尺度有其特殊的要求。

①、控制建筑高度和密度

建筑高度和建筑密度很大程度上决定了一个社区的综合环境品质。一般来说,较低建筑高度和建筑密度的社区,容纳的人数会较少,绿地和开敞空间较多,生活的氛围会相对舒适和悠闲。

老年人对生活氛围有清静和热闹双重要求,一方面老年人睡眠时间较短,睡眠质量要求较高,因此在居住环境上要求尽量的安静、私密。另一方面,老年人更渴望社会交往和活动,需要更多的公共空间选择。因此,老年地产原则上不提倡高层建筑,项目确有需要,可将高层与低层、多层分开布置。建筑高度上,建议以底层、多层为主,小于20米,保证足够的日照间距,建筑密度应大于25%,小于35%。

②、宜人的活动场所尺度

活动场所是老年人平时最常使用的地方,对其设计应该充分地满足其人性化的感受需求。一般认为,城市中当街道宽度与临街建筑高度的比例大于2:1时,街道的尺度是比较宜人的。根据日本著名建筑师芦原义信的《外部空间设计》中提到的广场尺度,当广场的宽度(D)与周边建筑的高度(H)的比值大于1,小于2时,尺度是宜人的。而根据他的“外部模数理论”,20-25米是适宜人活动的外部空间基本尺度,因此景观步行带上设置休闲设施,如桌椅、台阶、花台的布置,建议以25-50米为间距设置。

③、适合老年人出行的服务设施设置半径

在普通居住区中,公共服务设施的设置标准一般采用组团级设施服务半径为300米,小区级服务半径500米,社区级服务半径800-1000米。通过对老年人行为习惯的调查得知,老年人在社区中出行频率较高的距离是150米和300米,按老年人1分钟行走距离60米计算,老年人比较舒适、愉快的出行时间为3-5分钟。因此,养老社区的服务设施布置应以组团级设施150米为服务半径,小区级300米为服务半径,社区级500米服务半径,方便老年人使用服务设施。部分大型社区中,服务设施距离较远的,可以引入区内电瓶车交通系统,解决跨区域出行需求。

5、 老年社区对日照通风卫生要求

根据《城市居住区规划设计规范》5.0.2.1(1)条,老年人居住建筑不应低于冬至日日照2小时的标准。因为老年人的生理机能、生活规律及其健康需求决定了其活动范围的局限性和对环境的特殊要求,尤其是部分老年人因为身体不便,常年卧床,对阳光有更多的渴望,规划上应尽量争取南向布置住宅,减少东西布置,避免纯北向住宅布置。

南方高温潮湿地区的养老住宅还应考虑夏季通风设计,住宅排列上应便于夏季凉风进入,户型保证有两个以上的朝向。

6、老年社区对公共服务设施的要求

老年地产区别于一般居住区的重要特点是能提供较完善的生活配套和医疗护理条件,这也是很多老年人选择老年地产的关键考虑因素。

①无障碍道路系统为强制性建设内容

目前国内比较高端的居住区都会进行无障碍道路系统设计,包括盲道、轮椅专用道、轮椅入户坡道、长坡升降梯等,在老年社区中应将无障碍道路设计设为强制性内容,并根据老年人的具体需求,在道路设计的细节上给予专门的考虑。

②入户式和随身式急救护理系统

老年人是容易出现突发病情的群体,如高血压、心脏病等,特点是发病前兆少、病情发展快、致命性高,在无人护理的情况下发病后往往因为得不到及时的救治而错过最佳治疗时机。因此,老年社区需要配备入户式急救呼叫系统,住户通过户内报警按钮通知社区急救中心,急救中心确保在收到报警3分钟内到达住户家进行初步救治。

在高端的养老社区中,还应引入老年人随身急救呼叫系统,针对身体状态不太稳定的老年人,为其配备贴身的警报器,通过警报器,医疗中心可以随时了解老年人的身体状况和各项指标,在紧急情况下,老年人可随时按警报器呼叫急救中心寻求帮助。

③医疗体检康复中心

很多老年人不仅仅满足于良好的急救护理服务,还希望在享受高品质的居住环境同时,在居住期间得到科学的治疗及养生指导,有病治病,无病养生,保证自己的身体处于比较健康的状态。

因此,养老地产项目多会与一些知名的综合型医院合作,在社区内设置分部,分派老年疾病的专家医生坐诊,重点开设体检、日常保健、养生调理、老年疾病预防与治疗科室,让老年人住得舒心,子女们工作安心。 

注:文章转载网络。

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